多数业主签订的物业合同可适用于少数未签订业主
辛崇华
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【案情】
原告（上诉人）：赵怡、黄华杰。
被告（被上诉人）：武夷山京闽高尔夫酒店有限公司。
坐落于福建省武夷山市度假区（高尔夫酒店公寓）3幢5层某号房屋系原告赵怡、黄华杰共同共有，老人护理13825404095建筑面积81.39平方米。该房屋于2012年7月26日取得产权证。2012年，原告与被告签订长期自住合同约定，原告愿意接受被告为其提供的物业服务及收费标准，被告有权收取综合物业管理费。物业管理费收费标准为：按产权面积每月每平方米10元（含公共物业管理费、套内及公共冷暖气费、套内的水电费及公摊水电费）。合同有效期1年，即自2012年1月1日至2012年12月31日。此外，合同还对其它事项作了约定。合同签订后，原告按合同约定向被告缴纳了物业管理服务费。2013年，原、被告未续签合同。2013年4月20日，原告向被告交纳了物业管理服务费5000元，被告开具收款收据一张，载明2013年1月1日至5月22日物业费按每月每平方米13元标准收计。同年6月28日，原告再次向被告交纳了物业管理服务费5000元，被告开具收款收据一张，载明2013年5月23日至10月14日物业费按每月每平方米13元标准收计。
原告认为被告物业服务质量降低，按每月每平方米收取13元综合物业服务费没有依据，要求按每月每平方米5元计算物业管理费，并认为被告未取得物业服务的资质证书，原、被告签订的长期自住合同是无效合同。因此诉至法院，请求确认原、被告签订的合同无效，并要求被告返还已收取的综合物业费7558.3元。
【审判】
福建省武夷山市人民法院经审理认为：原、被告在2013年虽未续签书面的物业服务合同，但被告事实上向原告提供了物业服务，原告亦继续接受被告提供的服务，原、被告间形成事实上的物业服务合同关系。《物业管理条例》第三十二条、第三十三条关于物业管理企业资质的规定是一种管理性强制性规定，而不是效力性强制性规定。根据最高人民法院《关于适用合同法若干问题的解释（二）》第14条、合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定是指效力性强制性规定”的规定，未取得物业管理企业资质但提供物业管理服务的，并不导致物业服务合同无效。
本案的酒店式公寓不同于普通小区和别墅，物业费中除公共物业管理费外，实际还包含了套内及公共冷暖、套内水电费及公摊水电费等。关于该类物价的收费没有物价部门的相应参考标准，但考虑到近年来物价上涨的实际情况，以及从原告于2013年4月20日向被告交纳了2013年1月1日至5月22日按每月每平方米13元标准的物业费，又与同年6月28日向被告交纳了同年5月23日至10月14日按同样标准的物业费的情况看，应视为原告认可该物业费收费标准。原告认为被告是以停水、停电的方式胁迫其交纳物业费，但没有提供证据予以佐证，故原告要求按每月每平方米5元标准计算物业管理费证据不足，对其要求返还已收取的综合物业费7558.3元的诉请，法院不予支持。
综上，依照民事诉讼法第六十四条第一款，物权法第八十一条第一款，最高人民法院《关于适用合同法若干问题的解释（二）》第14条的规定，一审法院判决驳回原告赵怡、黄华杰的诉讼请求。
宣判后，原告不服，上诉于福建省南平市中级人民法院。南平市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。
【评析】
本案审理的难点在于：原、被告之间未续签书面的物业服务合同，物业服务企业与其他大多数业主签订的合同是否适用于原告等少数业主？笔者认为，大多数业主签订的物业服务合同可以适用于少数未签订业主。
一、符合合同权利义务相一致的原则。在一个具体的法律关系中，权利和义务永远是相互关联的，就主体自身而言，没有权利就没有义务。本案中，原、被告虽未续签书面的长期自住合同，但双方已然形成了新的事实上的物业服务合同关系，双方的权利义务应重新确定。原告购买的房屋在被告酒店管理范围内，原告实际上接受并享用了被告对整个小区提供的安保、绿化、照明、公共卫生等服务，即原告继续接受了相关的物业服务。原告享受了被告提供的物业服务，就应承担相应的合同义务，原告没有权利无偿地享用被告的服务，被告也没有义务无偿为原告提供服务，而且被告提供的服务显然是由现阶段（非原合同约定阶段）的各种成本构成，因此原、被告之间应当有新的合同对价来体现合同权利义务相一致的原则，即被告应当按照双方所形成的新的事实合同，合理确定合同对价，支付与现阶段相适应的物业服务费。
二、符合《物业管理条例》的有关精神。《物业管理条例》第十一条第（四）项规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定；第十二条第三款、第四款规定，业主大会决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。可见，业主大会或业主委员会可以少数服从多数的原则代表业主作出相关决定，且该决定对业主具有约束力。本案物业管理小区虽没有成立业主大会或业主委员会，并代表业主与物业提供企业协商订立新的物业服务合同，但作为物业服务企业的被告与其他大多数业主经协商，达成了新的收费标准，该协议代表了大多数业主的意见，说明该项协议有其合理性，可以考虑参照适用《物业管理条例》相关规定的精神，赋予其类似业主大会或业主委员会决定的效力，适用于少数业主（包括原告），对少数业主产生约束力。
三、体现了合同公平原则和诚实信用原则。合同成立以后，客观情况发生了重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。该规定对于尚未到期的合同尚可变更或解除，但本案原物业服务合同已到期，在各种成本不断上涨的情形下，签订新的物业合同、协商新的收费标准也在情理之中。正常合同到期后，双方当事人可以对合同是否延续或订立新的合同进行协商，如达不成一致意见，则不建立新的合同关系。然本案有其特殊性，因原告的房屋处于被告酒店之中，原告个人无法解除物业服务合同，即使原告本人自行处理生活垃圾，也仍然会享用到被告提供的小区安保、绿化、照明、公共卫生等服务，双方已经建立了事实上的物业服务合同，对于没有书面合同的事实合同的处理就更需要根据合同法总则的原则来处理，公平地确定双方的权利义务，促进双方当事人按诚实信用原则来行使权利和履行义务。因此，原告应遵循少数服从多数原则，按新的标准缴纳物业费，且原合同也约定，之后物业费可据物价上涨予以调整。
四、符合当前的审判实践需要。人民法院是国家的审判机关，通过审判案件，维护社会主义法治和社会秩序，调节各类社会纠纷和经济纠纷。在本案中，人民法院不可能以双方未签订新的物业合同而拒绝裁判，应当按照立法精神和法理原则，合理确定双方当事人的权利义务。根据合同法解释（二）的规定，合同成立以后客观情况发生了重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。该规定对于尚未到期的合同尚可变更或解除，对于本案原物业服务合同已到期，且双方又形成新的事实合同关系情况下，各种成本不断上涨，确定新的收费标准也在情理之中。如不参照大多数业主与物业企业签订的协议，人民法院会如何审理呢？一般会由当事人自行协商（本案不存在这个基础），或者委托有资质的鉴定机构对物业企业支出的费用（即原告的受益部分）进行评估。鉴定机构的评估一般也是按市场询价法进行，而采用市场价等于又回到大多数业主的协商价，因此参照大多数业主与物业企业签订的合同确定本案当事人的权利义务，可以节省鉴定费用和鉴定时间，既经济便利，又有法理支撑。
【期刊名称】《人民司法（案例）》【期刊年份】2016年【期号】 14
