2011年6月1日，陪护老人13825404095刘某与张某签订房屋租赁合同，约定租赁期限为十年，每年6月1日支付本年度租金，刘某按照合同约定支付了前五年的租金，之后的租金一直拖欠未付。张某于2020年6月向法院起诉要求解除租赁合同、交还房屋并支付拖欠租金，刘某在诉讼中抗辩张某对2018年之前租赁费的主张已超过法定诉讼时效期间，不应支持。
裁判理由
虽然合同对租金一年一付的约定使每年租金的支付具有独立性，但该独立性不足以否定租金债务的整体性，且如果分别计算每一期租金的诉讼时效，则不仅割裂同一合同的整体性，且不利于维护合同主体之间的合作关系，亦不利于保护债权人，同时也背离了诉讼时效制度的价值，故根据《中华人民共和国民法典》第一百八十九条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，租金的诉讼时效应从租赁合同解除之日起开始计算。
法官说法
现实生活中，租赁合同关系当事人一般是基于双方之间的长期合作或者特殊亲友关系、熟人介绍等取得互信，且一般在租赁关系建立初期双方均按照合同约定履行义务并合作愉快、交往顺利，在后期出现拖欠租赁费时，出租方往往会基于双方之间前期的友好合作关系口头催租或者延后追要，且不注意保存追要的相关证据。此种情况下，与其说是出租方放弃该期间的租金，毋宁说是出租人基于维护双方之间的友好合作关系，故该行为不应被认定为出租人怠于行使权利。如果从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算诉讼时效，则将导致债权人因担心其债权超过诉讼时效期间而频繁主张权利，不利于维护合作关系。法官在此还是要提醒大家：在义务人怠于履行其义务的情况下，权利人应适时向义务人提出提出履行请求，以中断诉讼时效，且应注意保留相关证据。
法条链接
《中华人民共和国民法典》第一百八十八条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。
《中华人民共和国民法典》第一百八十九条：当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。
供稿：姚文丽
原标题：《【法官说法】租赁合同中租金的诉讼时效从何时起算》
