央广网北京11月7日消息（总台中国之声记者孙莹）据中央广播电视总台中国之声报道，《北京市居住权登记试行办法（征求意见稿）》近期面向社会公开征求意见，居住权制度再度引发热议。居住权可以说与人们的生活息息相关，居住权究竟是什么？有哪些设立方式？如何为房屋设立合法有效的居住权？
长期租住他人房屋是否享有居住权？以合同设立的居住权还用登记吗？离婚无房一方可以主张居住权吗？
长期租住他人房屋是否享有居住权？
根据《中华人民共和国民法典》的规定，居住权是为满足居住权人生活居住的需要，由当事人依法设立，对他人住宅的全部或部分享有占有、使用的用益物权。北京市第一中级人民法院行政庭副庭长王阳说，这为住有所居提供了更多的制度选择和保障。
王阳表示：“居住权的设定，将房屋权利在所有权人和居住权人之间进行了分配，既可以满足特定群体，尤其是老年人等弱势群体的住房需求，又可以有效发挥房屋效用，具有重要的社会意义和制度价值。”
网上的一些搞笑段子经常以承租人的身份抱怨出租人处置房屋没有跟自己商量。生活中，如果长期租住他人房屋，是否意味着对该房屋享有居住权？北京市第一中级人民法院团河法庭法官助理王明夫说，虽然二者在形式上有相似之处，但有着本质区别。
王明夫表示：“首先，居住权属于独立的用益物权，居住权人可以对房屋进行专属和排他的利用；而房屋租赁权作为债权，是通过租赁合同的方式约定双方权利义务，不具备严格意义上的物权效力。其次，居住权相较于租赁权而言更具有稳定性，法律未对居住权的期限作出限定，约定好了，甚至可以终身享有；而《中华人民共和国民法典》明确规定了租赁合同期限不得超过20年，超过部分无效。再次，居住权的设立可以无偿，也可以有偿，但租房子肯定要支付租金。最后，居住权不得转让、继承。而经出租人同意，承租人可以转租。”
依据《中华人民共和国民法典》规定，在居住权期限届满或居住权人死亡前，任何人包括新的房屋所有权人都不能影响居住权人对房屋的占有使用。
王阳提示：“居住权制度的设定对于房屋租赁和二手房买卖产生了重要影响，所以市民在租房、购房时不仅需要查询房屋的权属、司法查封、设立抵押等情况，还应该向不动产登记部门查验该房屋是否设立了居住权，避免出现支付房款后被迫与他人共居甚至住不进去的尴尬境地。建议大家签订房屋租赁或二手房买卖合同时，设立居住权作出特别约定，明确相应的违约责任条款。”
以合同设立的居住权还用登记吗？
《中华人民共和国民法典》规定，设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。可见，居住权合同属于法定要式合同，必须是书面合同。
北京市第一中级人民法院民一庭法官助理黄甜甜说：“通过书面形式订立合同，也有利于减少和解决纠纷。需要特别注意的是，根据《中华人民共和国民法典》规定，设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。也就是说，登记是以合同设立居住权的必经程序，未办理登记的居住权合同不产生物权效力，合同权利人不能取得居住权，只能基于居住权合同向相对人主张权利，不能对抗第三人。”
不登记有何后果？法院审理的一起纠纷中，王先生与李女士婚内购买了一套房屋，登记为李女士单独所有。后二人经法院调解离婚，李女士签署承诺书，承诺王先生的父母对这套房屋享有永久居住权，并进行公证。但后来双方数次产生冲突，李女士要求“前公婆”搬离。王先生及其父母诉至法院，要求判令其对房屋享有永久居住权。承诺书能代替登记吗？
王阳说：“法院审理后认为，李女士签署的承诺书虽然载明给予王先生父母居住权，但居住权以登记为生效要件，而双方均未向登记机构申请居住权登记，因此此案居住权不成立，法院判决驳回王先生及其父母的诉讼请求。我们建议当事人在合同中明确约定双方共同办理居住权登记的时间，以及一方不配合办理登记的违约责任，确保居住权设立的实现。另外，在签订居住权合同时建议约定具体的期限，明确是否为终身居住权，避免产生争议。”
遗嘱设立居住权可以有哪些形式？
《中华人民共和国民法典》允许公民以设立遗嘱的形式，在自己享有所有权的房屋上为他人设立居住权。遗嘱设立居住权，包括遗嘱继承和遗赠。
王明夫分析：“如果选择以自书遗嘱、代书遗嘱等遗嘱形式设立居住权，因上述遗嘱均为书面形式，具有严格的书写要求，若遇争议，法院可直接对书面遗嘱进行审查。而口头遗嘱缺乏实质载体，真实性较难判断，若必须通过口头遗嘱设立居住权，应符合法定要件。以遗赠设立的居住权，如果受遗赠人未在法定期限内及时作出接受遗赠的意思表示，或未完成遗赠扶养协议中的约定义务，也可能会丧失相应权利。需要注意的是，居住权人要注意及时办理登记，以产生公示的法律效果。”
离婚无房一方可以主张居住权吗？
实践中，婚姻家庭纠纷和物权纠纷案件中均存在法院通过裁判设立居住权的情况，黄甜甜就说到了法院审理的一起纠纷。
黄甜甜表示：“张先生与田女士婚后育有一子，一家三口居住于张先生的一套婚前个人房产中，田女士无其他房产。后张先生因赌博输光家庭积蓄，对家人不管不顾，最终导致夫妻感情破裂。田女士起诉要求离婚，同时以抚养孩子需要稳定住所为由，主张对张先生的婚前房产享有居住权。法院审理后认为，因田女士在本市内无其他固定住房，张先生多年未履行照顾妻儿的义务，且田女士与子女今后生活也需要稳定的住所，因此判决田女士对涉案房屋享有居住权，并明确居住范围及期限。”
王阳指出，《中华人民共和国民法典》规定，离婚时，如果一方生活困难，有负担能力的另一方应当给予适当帮助。具体办法由双方协议；协议不成的，由人民法院判决。
王阳表示：“这条规定赋予了法院在处理离婚经济帮助问题时一定程度的自由裁量权，离婚经济帮助的形式不仅限于给付金钱或生活用品，也可以通过裁判设立居住权，帮助无房一方在离婚后仍能安居。”
法官强调，裁判设立居住权的权利主体应是“无房的特定群体”，如独居老人、需要父母抚养的未成年人、丧偶夫妻一方等。
王阳说：“法院通常会根据无房一方的收入情况、住房情况等客观事实去判断是否有设立居住权的必要性。同时符合裁判设立居住权的案件范围。设立居住权不会对所有权人造成明显不公或损害。居住权期限应综合考虑居住权人的年龄、身体状况，是否需要抚养未成年子女，及未成年子女年龄、就学等问题，并将期限在裁判文书中予以明确。”
居住权登记的相关风险
法官特别提示，与其他房屋权属登记类似，申请人向不动产登记机构申请居住权登记时，应对其提交的申请材料真实性负责。
