三、产权交易所的惯常做法
四、案例及裁判观点
五、总结
随着房地产行业形势的持续走低，接送孩子13825404095在“专注主业”的要求下，受新冠疫情及融资成本各种因素的影响，国有房地产企业转让项目资产或转让股权以实现退出的情况会越来越多，根据国有资产转让监管规定，进场交易是一个常见或称必然的选择。在此过程中，因夹缠融资、合同约定等多种因素，进场交易时“权属清晰”的要求在实践中遇到诸多问题，本文试进行研究解读。
一问题的提出
1、本文主要研究以下问题：
（1）进场交易的国有资产既可以是能够记载于各类登记簿、具有公示公信效力的权益，如股权、不动产等，也可以是债权等合同权利，那么“权属清晰”的边界在哪里？
（2）国有资产转让方未做到“权属清晰”的后果是什么？是否导致进场交易结果无效？
（3）产权交易所及竞买人对“权属清晰”的注意义务边界在哪里？
2、举例而言，本文可用以解决以下具体实务问题：
（1）国资股东与其他股东之间就标的公司经营业绩或成本形成了类似于对赌的约定，现对赌条款被触发，国资股东依据该协议可向其他股东主张较大金额的业绩补偿，其他股东认为造成经营业绩或成本未达约定的主要原因在于国资股东，因此拒绝承担业绩补偿。在该纠纷未经法院判决的情况下，转让股权时，同时转让该对赌协议权利是否符合“权属清晰”的标准？
（2）房地产项目公司开展明股实债融资，融资价款进入注册资本导致原股东股权被稀释。在融资未结束时国有股东转让股权，如何确定转让股权份额？如何确定转让股权价款？是否符合“权属清晰”的标准？
二相关法律规定
1、在国有产权交易语境下，“权属清晰”见诸以下规定：
（1）《企业国有资产交易监督管理办法》（“32号令”）
第五条 企业国有资产交易标的应当权属清晰，不存在法律法规禁止或限制交易的情形。已设定担保物权的国有资产交易，应当符合《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》等有关法律法规规定。涉及政府社会公共管理事项的，应当依法报政府有关部门审核。
（2）企业国有产权转让管理暂行办法（已失效）
第六条 转让的企业国有产权权属应当清晰。权属关系不明确或者存在权属纠纷的企业国有产权不得转让。被设置为担保物权的企业国有产权转让，应当符合《中华人民共和国担保法》的有关规定。
2、产权交易所对权属的要求：
《拍卖法》
第六条：拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利。
第七条：法律、行政法规禁止买卖的物品或者财产权利，不得作为拍卖标的。
第八条依照法律或者按照国务院规定需经审批才能转让的物品或者财产权利，在拍卖前，应当依法办理审批手续。
第四十一条：委托人委托拍卖物品或者财产权利，应当提供身份证明和拍卖人要求提供的拍卖标的的所有权证明或者依法可以处分拍卖标的的证明及其他资料。
第四十二条：拍卖人应当对委托人提供的有关文件、资料进行核实。拍卖人接受委托的，应当与委托人签订书面委托拍卖合同。
三产权交易所的惯常做法
一般而言，除股权、资产外，合同债权属于财产权利，也可以附随股权或资产一并转让。但并非所有债权都属于可转让的范围内。接受委托前，交易所一般对委托人提供的合同债权进行核实，核实的主要内容如下：
1．鉴别债权是否属于可转让债权，不可转让的债权不能作为拍卖标的。首先要确认债权是否在性质上有不可转让的问题，是否有人身性质，如扶养请求权、抚恤金债权；其次，要确定债权人与债务人有无“不得转让债权”的特别约定；最后，该债权转让在法律上有无特别的禁止性规定。
2．鉴别债权是否有效，无效合同产生的债权不应作为拍卖标的。《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(2)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(3)以合法形式掩盖非法目的；(4)损害社会公共利益；(5)违反法律、行政法规的强制性规定。”
3．调查债权人是否有主张权利的依据。债权人至少应当提供：与债务人的合同，债权人已履行合同的证明文件(例如借款借据、货物发运单等)。债权人主张权利没有依据的，拍卖人不应接受委托。
4．调查委托人是否有债权人资格。首先，要核实债权人是否是依法成立并存续的主体，需要查看营业执照或身份证明；其次，要核实委托人是否是债权人。取得债权可以是原始取得，也可以是继受取得，包括基于债权转让、企业合并、继承等原因取得债权，例如金融资产管理公司是通过债权转让取得国有商业银行的贷款债权。在继受取得的情况下，要核实委托人取得债权的依据是否真实。
5．调查债权的瑕疵情况。了解了债权瑕疵，应及时告知竞买人，如果不知则应及时声明，拍卖人才能免除瑕疵担保责任。
四案例及裁判观点
1、广州产权交易所与广东恒盛太和投资有限公司拍卖合同纠纷上诉案（2010）穗中法民二终字第1167号
本院认为，由于穗城公司的产权具有国有属性，因此，根据国务院国有资产监督管理委员会、财政部令［第3号］《企业国有产权转让管理暂行办法》第六条的规定，“转让的企业国有产权权属应当清晰；权属关系不明确或者存在权属纠纷的企业国有产权不得转让”。该暂行办法第三十二条规定:在企业国有产权转让过程中，转让方、转让标的企业和受让方有下列行为之一的，国有资产监督管理机构或者企业国有产权转让相关批准机构应当要求转让方终止产权转让活动，必要时应当依法向人民法院提起诉讼，确认转让行为无效。……(二)转让方、转让标的企业不履行相应的内部决策程序、批准程序或者超越权限、擅自转让企业国有产权的。此外，《中华人民共和国拍卖法》第六条规定：拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利。该法第八条规定：依照法律或者按照国务院规定需经审批才能转让的物品或者财产权利，在拍卖前，应当依法办理审批手续。《广州市市属行政事业单位国有资产管理处置办法》穗财资[2007]104号文第四条资产处置范围：……(四)单位因撤销、合并、分立、改制、隶属关系改变等原因发生产权或占有、使用权转移的资产。有偿转让资产按下列权限审批：(一)转让房屋建筑物、土地、飞机、机动车辆、机动船只的，由单位主管部门审核后报市财政部门审批，其中资产单位价值在500万元以上的，由市财政部门审核后报市政府审批。(二)转让其他资产，单位价值10万元(含10万元)以下或一次批量价值50万元(含50万元)以下的，由单位主管部门审批，报市财政部门备案；单位价值10万元以上或一次批量价值50万元以上的，由单位主管部门审核后报市财政部门审批，其中单位价值在500万元以上的，由市财政部门审核后报市政府审批。
上述规定表明，对穗城公司所涉标的上千万元整体100%产权转让应当依据国有企业的转让审批程序予以审批方可以实施，即必须报国资委或相关国有产权审批部门审核后才能够转让。而第三人广州市规划局没有履行上述审批程序，即自行对该次转让穗城公司的整体产权进行审批，显然违反上述禁止性规定。此外，所拍卖资产存在权属纠纷。所拍卖穗城公司资产中含有穗城加油站，在本院审理的中油BP江门石油有限公司诉穗城公司、森昌公司等一案，对该加油站的产权权属就存在纠纷，由此可见，第三人广州规划局、规划局招待所委托上诉人拍卖及转让第三人穗城公司产权的行为，违反了上述禁止性规定；加之本院已对穗城加油站的房地产产权予以查封，而第三人广州市规划局、规划局招待所在上述被查封物未解封的情况下，即委托相关机构对上述资产进行评估及拍卖，违反了最高人民法院司法解释的相关规定。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第(五)项及第二款的规定，第三人的委托及上诉人的拍卖行为无效。
由于上诉人对上述拍卖的穗城公司产权性质以及拍卖上述产权存在的权属瑕疵的情况未能尽到审查职责，导致对穗城公司的拍卖行为无效，上诉人本身存在过错。因此，被上诉人要求上诉人返还500万元保证金以及赔偿该保证金被占用期间的利息的主张成立，本院予以支持。
2、山东产权交易中心有限公司与山东三龙智能技术有限公司合同纠纷二审民事判决书
（2016）鲁01民终3111号
法院认为：
虽然2011年3月涉案资产尚未办理《土地使用权证》及《房屋所有权证》，但从以上声明函可以确认国核院对涉案资产拥有处分权利，且涉案资产的权属问题没有其他纠纷，应当属于国有产权权属清晰，国核院2011年8月在产权交易中心处挂牌出售涉案资产的行为符合《企业国有产权转让管理暂行办法》第六条“转让的企业国有产权权属应当清晰，权属关系不明确或者存在权属纠纷的企业国有产权不得转让”的规定，且产权交易中心在其网站发布的公告中的标的简介和重大事项披露项目中亦载明了“本次转让资产的土地使用权人现为山东山大科技集团公司，已经通过合法法律程序转让给国核院，正在办理土地使用权转让手续及地上建筑物的房屋所有权证等”，国核院转让涉案资产的行为有效。
3、刘琰与黑龙江龙煤双鸭山矿业有限责任公司、第三人黑龙江联合产权交易所有限责任公司、双鸭山矿业集团有限公司拍卖合同纠纷一审判决书 （2017）黑0502民初1318号案例法院认为：
本院认为，买卖合同系出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。拍卖合同是指出卖人通过公开竞价的形式，将特定物品或财产权利转让给最高应价者的买卖合同。拍卖合同中包含委托人、拍卖人、竞买人、买受人。其中委托人是出卖人，因只有委托人才能转移标的物所有权于买受人，拍卖人无权转移标的物所有权，本案出卖人为被告龙煤公司。合同的成立，是指当事人通过要约和承诺的方式对合同的必要条款达成合意，当事人的意思表示达成一致时，合同才能成立。根据本案查明的事实，第三人产权交易所接受被告龙煤公司委托，在报纸上公布涉案标的的《挂牌转让公告》，下发的《实物资产转让项目公告》、《网络竞价须知》等，其公布的内容则是龙煤公司向意向受让方发出的要约邀请，原告刘琰按照拍卖注册要求在×上进行注册，并交纳了保证金，按规定的时间，参加了网络竞价，其出价行为即为要约，第三人产权交易所受龙煤公司的委托，通过网络对最高价在拍卖结果中予以公开确认，并向刘琰发出了报价结果通知书，即为对刘琰要约的承诺，这说明了刘琰与龙煤公司就转让标的达成了合意，虽产权交易所未与刘琰签署成交确认书。龙煤公司与刘琰也未签订后续书面合同，拍卖成交确认书实际是买受人与拍卖人在拍卖合同成立后对拍卖成交事实加以书面确认的文件,为拍卖合同成立的证明文件,而非拍卖合同的生效要件。刘琰与龙煤公司的后续合同亦属于书面固定内容，该买卖合同已经要约、承诺成立并生效。关于龙煤公司辩解双方签订的合同损害国家利益、社会公共利益应为无效合同，本院不予采纳，根据法律规定，需存在欺诈、胁迫，并损害国家利益或恶意串通，损害国家、集体、第三人利益的，是无效合同，本案并不存在欺诈、胁迫、恶意串通情形，且国有企业利益并不等同于国家利益；社会公共利益，是指侵害了社会不特定多数人的利益，损害公共秩序或善良风俗，本案不存在损害公共秩序、善良风俗的情况，即使侵害了大集体职工利益，亦是侵害特定的多数人利益，不属于社会公共利益。本案诉争房屋双鸭山市尖山区铁路运输部青年楼实际所有权人为第三人双矿集团，被告龙煤公司对其进行委托评估拍卖，系处分其无权处分的财产，龙煤公司对双鸭山市尖山区铁路运输部青年楼无权处分外，该买卖合同并无其他的法律瑕疵。根据相关法律规定，因无权处分订立的买卖合同，如无其他效力瑕疵，买卖合同有效。综上，刘琰与龙煤公司订立的合同成立并合法有效。刘琰请求确认合同有效的诉讼请求，本院予以支持。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有法律上或事实上的履行不能除外，双矿集团对于龙煤集团出卖该房屋的行为未追认，龙煤公司亦未在订立合同后取得处分权，因此龙煤公司无法向刘琰交付双鸭山市尖山区铁路运输部青年楼，并办理产权登记，交付登记该房屋处于法律上的履行不能。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人可以要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿责任。原告刘琰要求龙煤公司承担违约责任系合同能够继续履行并支付违约金，与该条文的违约责任并非同一违约责任，违约金的计算及造成的可得预期利益损失亦不相同。第三人产权交易所在委托过程中，没有尽到审查义务，即在有双鸭山市尖山区铁路运输部青年楼房屋产权证号的情况下，未能发现所有权人非龙煤公司，由于现在该房屋的交付、办理过户登记处于法律上的履行不能，产权交易所亦无法履行委托合同中约定的协助办理过户的合同义务。
五总结
通过以上案例，我们可以得到以下裁判观点：
1、32号令是从监管机构视角出发，对于国有资产交易的权属清晰的要求是出于防止国有资产流失的初衷。
2、权属不清晰不得交易属于监管要求，但权属不清晰开展的交易未必导致交易合同无效。从法律性质上看，交易公告属于要约邀请，竞买人报价属于要约，成交确认书属于承诺，交易合同是对成交结果的书面确认。出卖人对标的没有合法权属并不导致交易合同无效，仅是产生事实上无法交付标的的后果，中标竞买人可以主张出卖人的违约责任。
3、权属存在争议违反《民法通则》第五十八条第一款第(五)项及第二款的规定，出卖人的委托及交易所的拍卖行为无效。由于交易所对权属存在争议的事实未尽审查义务导致交易无效，因此承担缔约过失责任，对竞买人的保证金及因此产生的利息承担赔偿责任。
4、尽管部分案例（如案例1）认为拍卖无效的原因中包含有“权属不清”的因素，但即便在认定无效的案例中，国有资产交易未经批准、违法被查封资产不得拍卖交易等司法规定才是主要原因。且在审判实践中，法院的观点逻辑随时间推移有了明显变化，即便权属存在未披露的瑕疵，也并不导致拍卖无效、合同无效。
综上，笔者对本文研究的问题尝试解答如下：
在国有房地产企业进场交易时，“权属清晰”的含义应限缩理解为“权属登记、合同显示归属的权利清晰”，并对可能的瑕疵如实披露；国有资产转让方未做到“权属清晰”时，如属于未披露潜在纠纷或瑕疵，则应对买受人承担违约责任或赔偿责任，如存在瑕疵但充分披露，则相应风险属于买受人参与竞买时自行考虑事项，属于商业风险，转让方不承担责任。无论是否“权属清晰”均不导致转让合同无效。
对于产权交易所，其对“权属清晰”的注意边界在于：转让方是否提供了相应的证明文件（产权证、合同或情况说明，以及股东、国资监管机构的批复文件），是否对可能的瑕疵进行了充分披露；
对于竞买人，其对“权属清晰”的注意边界，则集中于竞买人须知、拍卖公告文件中。
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陈徽
合伙人
中国人民大学法学学士
房地产业务部副主任
陈徽律师执业方向为公司法律事务、房地产法律事务、投融资及私募基金法律事务。曾先后在房地产企业、涉农物流企业、资产管理公司工作，具有丰富的项目管理、投融资、风控工作经验。
在实务研究领域撰写了大量实务论文，曾先后为多家房地产公司提供专项及常年法律顾问服务，涉及商业地产、住宅、物业、旅游各个领域。在投融资领域服务的企业，涉及新三板、土地投融资、银行、私募、并购等领域。此外，还担任多家实业企业法律顾问，涉及商业运营、出版文化、零售、科技产品知识产权等领域。
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