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居住权，不少人也许还觉得比较陌生，但它却可能和每个人的生活息息相关。《民法典》对于居住权进行了专门规定，到底什么是居住权？需要通过哪些手续才能办理居住权？下面，通过这个案例来了解一下吧。
老吴今年80岁了，膝下有儿子大吴、女儿小吴一儿一女。年轻时，老吴为了家庭生计外出打工，凭着一股子干劲儿，把两个子女养大成人，还分别为他们出资购房，帮助子女成家立业；同时，也为自己和老伴购置了一套位于“幸福家园”的顶楼房屋，安度晚年。
2010年，妻子去世，老吴忧思成疾，而儿女又因工作忙、没时间照顾老吴，于是商量着给老吴找了一个住家保姆李阿姨，为此，老吴还差点跟儿女们吵了一架。大吴、小吴不顾父亲反对，硬把李阿姨安排来照顾老吴。老吴本不满儿女的安排，想着过段时间就赶走李阿姨，但经过一段时间的相处，看到李阿姨比较老实，干活踏实能干，照顾自己也比较用心，便也作罢。
到2020年年底，身体衰老、内心郁闷的老吴自知自己时日无多，就想着趁着清醒安排后事，而他手里除了房屋，也没有其他大额财产。老吴一想，李阿姨十年来照顾自己尽心尽力，而李阿姨家里也比较困难，还有个不成器的儿子，变卖了老家的房子，老吴担心自己离世后，已经年老的李阿姨可能会面临没有地方居住的困境，顿感放心不下。于是，老吴打算把自己的房屋所有权留给女儿小吴，但在自己去世后李阿姨可以一直在此居住到去世，女儿只能在李阿姨去世后才能处置房屋。
在征得女儿同意后，老吴亲手写了一份自书遗嘱，将房屋留给小吴，并为李阿姨设立了居住权，还去登记机构办理了居住权登记。随后，老吴将这份遗嘱交由女儿小吴保管，并嘱咐小吴不要为难李阿姨，小吴一一应下。
2021年新年刚过，老吴在一个夜晚安然离世。料理完丧事，女儿小吴拿出老吴的遗嘱，表示将按照父亲意思，由她继承房屋所有权，由李阿姨享有房屋的居住权。谁知，儿子大吴却跳了出来，也拿出了一份公证遗嘱。原来早在一年前，老吴曾和大吴去公证处做过一份公证遗嘱，遗嘱中将这套房屋的所有权给了大吴。
就这样，沉重且悲伤的气氛瞬间变得吵闹而扑朔迷离。经过小吴的据理力争，大吴又去咨询了律师，了解到最新的法律规定后，大吴不得不妥协，房子还是由小吴继承，居住权也还是归李阿姨享有。李阿姨也安心在该房屋中居住了下来。
一天，小吴去看望李阿姨，一敲门，发现开门的居然是个男的。小吴吓了一跳，还以为家里进了小偷。这时，李阿姨出来，向小吴介绍，这是她的儿子小李。由于房间里还空着一间房，李阿姨便让本来在外租房的儿子也住了进来，互相有个照应。
小吴虽然感到有点突然，但一想，既然房屋居住权都给了李阿姨，小吴自己也无法使用这套房屋，便答应了下来。谁知，小李却突然插话说，等李阿姨百年之后，自己还会继承房子的居住权。
小吴一听这话，差点没被过气去，赶紧向李阿姨声明，这个房子的产权是归属于自己。李阿姨这才赶紧解释，自己不知道儿子小李有这个想法，会好好劝说小李的。此事终于暂告一个段落，但小吴也不知道李阿姨今后会不会言而有信……
解读嘉宾
上海海华永泰（成都）律师事务所
律师 徐娣
什么是居住权？
《民法典》第三百六十六条规定：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
即居住权是一种用益物权，具有物权属性，在用益物权范围内可以对抗一切人，甚至包括所有权主体，明显区别于一般的债权等权利。
除了立遗嘱，还有哪些方式设立居住权？
《民法典》第三百六十七条规定：设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：
（一）当事人的姓名或者名称和住所；
（二）住宅的位置；
（三）居住的条件和要求；
（四）居住权期限；
（五）解决争议的方法。
《民法典》第三百七十一条：以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。
即居住权目前只能通过书面合同形式或者遗嘱方式设立，不像一般的民事行为可以以口头方式。
设立居住权后，前往登记机构登记是不是必须的程序？如果不进行登记，将面临什么后果？
根据《民法典》第三百六十八条规定：设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
因此，居住权在登记机构登记，是居住权设立必不可少的程序，如果没有进行登记，居住权就没有设立成功，不具有用益物权的属性，不具有任何对抗性。
老吴前后设立了两份遗嘱，应该以哪份遗嘱为准？
应该以老吴最后做出的遗嘱为准。根据《民法典》第一千一百四十二条：遗嘱人可以撤回、变更自己所立的遗嘱。立遗嘱后，遗嘱人实施与遗嘱内容相反的民事法律行为的，视为对遗嘱相关内容的撤回。立有数份遗嘱，内容相抵触的，以最后的遗嘱为准。
《民法典》取消了原法律规定的公证遗嘱优先的规定，公证遗嘱不再享有优先性，因此，案例中，应该以老吴最后做出的自书遗嘱为准，房屋由女儿小吴继承，房屋的居住权由李阿姨享有。
居住权是否像房屋租赁一样，有期限限制？
居住权以无偿为原则，有偿为例外。根据《民法典》第三百六十八条：居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。本案中，老吴为李阿姨设立的居住权，并不需要李阿姨支付任何报酬。
而关于居住权的期限，根据我国《民法典》三百七十条的规定，居住权消灭有两种方式，一种是约定的期限届满，居住权消灭；另一种就是居住权人死亡的，居住权消灭。法律并没有像租赁合同那样限定居住权的最长期限。也就是说，居住权居住期限可以自由约定一定期限或条件，当期限届满或条件成就时，居住权消灭。
李阿姨将儿子接过来共同居住的行为
是否违反设立的居住权？
目前关于这个问题，法律上还没有明确的规定。而老吴的遗嘱也没有额外限定李阿姨不允许接其其他亲属前来共同居住，因此，按照一般的伦理规范，出于照顾年迈居住权人的起居生活，允许居住权人的配偶、有抚养关系的子女或血亲等家庭成员共同生活的人一起在房屋里居住生活，并无不妥。
但是否比照居住权人取得合法居住权相关登记规定，有待相关司法解释给予完善。对此，我们认为陪伴居住权人居住的人员和程序有必要明确和完善，基于双重保护原则，既保护房屋所有权人，也保护房屋居住权人合法权益，尽早起草针对居住的房屋是否需要增加居住人员、增加的居住人员与现居住权人的身份关系、增加和终止居住情形的条件等相关权利与义务规定的司法解释，有利于丰富和完善居住权这一重大法律制度，更有利于维护社会和谐。
李阿姨去世后，儿子小李是否可以继承
该房屋享有的居住权？
不可以。
《民法典》第三百六十九条规定：居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。
因居住权人行动不便或年迈等合理原因，出于照顾居住权人生活起居而共同居住的配偶、有抚养关系的子女或血亲等其他家庭成员，上述人员的居住权利应当依附居住权人的居住权而存续，随居住权人取得合法居住权存在而存在，随居住权人消灭居住权而丧失。
第三百七十条规定：居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。
本案中，老吴在遗嘱中并没有做出李阿姨享有的居住权可以由李阿姨的继承人继承的特别约定，因此，李阿姨享有的居住权不得继承，该居住权自李阿姨去世后消灭。
主管：成都市司法局
总编：唐洪春 主编：张娅
原标题：《老人去世后，保姆继续住？关于“居住权”，这些问题你得了解！》
